저축은행의 PF 부담과 금리 인하의 영향: 기대와 우려

저축은행 업계는 미국 연방준비제도(Fed)의 기준금리 인하로 인해 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 부담이 줄어들기를 기대하고 있습니다. 특히 미국이 기준금리를 0.5% 포인트 인하한 ‘빅컷’ 조치에 따라, 부동산 경기가 회복되면 PF 시장이 활성화될 것이라는 전망이 나오고 있습니다. 그러나 저축은행 업계는 그간 부실 사업장 정리를 적극적으로 하지 않아 추가 손실을 인식해야 할 가능성이 여전히 존재합니다. 한국도 금리 인하가 단행된다면 PF 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있지만, 업계 내부에서는 이와 관련한 다양한 우려가 함께 제기되고 있습니다.

부동산 PF 위험 노출 현황: 저축은행의 현실

2024년 상반기 기준, 저축은행의 부동산 PF 위험 노출액(익스포저)은 약 16조 6,000억 원으로 추정됩니다. 그중 본PF가 6조 5,000억 원, 브리지론이 1조 3,000억 원, 토지담보대출이 8조 8,000억 원을 차지하며, 유의·부실우려 익스포저 규모는 4조 5,000억 원에 달합니다. 특히 브리지론과 토지담보대출 중심으로 구조조정이 시작되면 추가 부실 규모가 최대 3조 4,000억 원까지 늘어날 가능성도 제기되고 있습니다.

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이와 관련해 저축은행 업계는 금리 인하가 부동산 경기를 활성화시키면서 PF 부실이 진정될 수 있을 것이라는 긍정적인 전망을 내놓고 있습니다. 저축은행 관계자는 "시간이 지나면서 금리 인하가 분양가와 매매가 상승으로 이어지고, PF 사업장도 더 좋은 조건으로 처분될 수 있다"고 말했습니다. 금융당국 관계자도 "미국의 금리 인하가 한국에도 영향을 미치면, PF 매물이 빠르게 처분될 가능성이 높다"고 전망했습니다.

금리 인하에도 제한적인 효과: 수도권 주거시설 비중 낮아

저축은행 업계가 기대하는 것과 달리, 일부 전문가들은 금리 인하가 저축은행과 연계된 부동산 PF 사업장에 미치는 영향이 제한적일 수 있다고 분석합니다. 나이스신용평가(NICE)에서 발표한 보고서에 따르면, 저축은행의 PF 익스포저 중 수도권 주거시설 비중이 상대적으로 적어, 금리 인하의 수혜를 크게 받지 못할 가능성이 있습니다.

나이스신용평가에 따르면, 수도권 주거시설 비중은 저축은행의 전체 PF 익스포저 중 약 29%에 불과하며, 수도권 비주거시설이 43.9%로 가장 큰 비중을 차지하고 있습니다. 지방 주거시설과 비주거시설은 각각 18.9%, 8.2%에 그쳤습니다. 이러한 데이터는 부동산 수요 회복이 제한적으로 발생할 것이라는 우려를 불러일으키고 있습니다.

부실 정리에 대한 소극적 태도: 추가 손실 우려

저축은행은 그간 부실 사업장 정리에 소극적이었던 만큼, 향후 PF 부실 사업장 정리가 본격화되면 금리 인하에도 불구하고 부담이 더욱 커질 수 있습니다. 저축은행 14곳의 부동산 PF 익스포저는 약 5조 4,000억 원에 달하지만, 올해 상반기 동안 처분된 PF 규모는 3,193억 원에 불과합니다. 이 중 본PF는 540억 원, 브리지론은 2,653억 원이었습니다.

특히 저축은행 업계는 추가 손실을 피하려는 차원에서 부실 사업장 정리를 제한적으로 진행해왔습니다. 올해 상반기 부동산 PF 정리에서 발생한 처분이익은 총 237억 원에 달하며, 그중 경매나 공매를 통한 이익 비중이 69%에 이릅니다. 저축은행중앙회 펀드에 매각된 비중이 64.7%로 가장 높은 비중을 차지했으며, 경·공매 비중은 20.4%, 그 외 매각 유형은 14.9% 수준입니다.

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금융권 관계자는 “매도 입장에서 좋은 조건으로 매각할 수 있는 사업장은 경매나 공매를 통해 우선적으로 팔리며, 사업성이 높은 매물부터 정리되고 있다"고 설명했습니다. 이로 인해 나머지 사업장은 사업성이 낮아 추가 손실 발생 가능성이 커지고 있습니다.

추가 손실 가능성: 대손비용 부담 증가

저축은행 업계는 부동산 PF 관련 손실을 추가로 인식할 가능성이 큽니다. 특히 올해 상반기 동안 사업성이 양호한 사업장들이 먼저 정리되면서 남은 사업장의 사업성은 열위할 것으로 예상됩니다. 이로 인해 일부 양호 또는 보통으로 평가된 사업장도 건전성이 악화될 가능성이 있으며, 이는 대손비용 증가로 이어질 수 있습니다.

나이스신용평가는 저축은행 업계 전체의 부동산 PF 익스포저 손실 예상치를 약 2조 6,000억 원에서 4조 8,000억 원으로 추정했습니다. 이에 따라 저축은행이 추가로 적립해야 할 충당금 규모는 1조 1,000억 원에서 최대 3조 4,000억 원에 이를 것으로 예상됩니다.

나이스신용평가 금융평가본부의 이정현 수석연구원은 "서울과 수도권을 중심으로 부동산 시장이 회복되고 있지만, 저축은행 업계는 비주거시설과 지방 아파트 비중이 높아 큰 도움이 되지 않을 것"이라고 말했습니다.

결론: 금리 인하가 가져올 변화와 해결 과제

미국의 금리 인하가 저축은행 업계에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상되지만, 실제로 PF 관련 부실 문제는 여전히 심각한 상황입니다. 저축은행은 그간 부실 사업장 정리에 소극적이었으며, 금리 인하에도 불구하고 추가 손실이 발생할 가능성이 큽니다. 저축은행 업계는 앞으로도 부실 정리에 더 적극적으로 나서야 할 필요가 있으며, 추가 손실을 최소화하기 위한 전략이 필요합니다. 한국에서도 금리 인하가 현실화된다면 부동산 PF 시장에 온기가 돌겠지만, 이는 일부 제한적인 범위에 머물 것으로 보입니다.